Regularización de la pequeña propiedad raíz: el DL 2.695 y sus implicancias

Regularización de la pequeña propiedad raíz: el DL 2.695 y sus implicancias

Introducción

En Chile, un número significativo de inmuebles —especialmente en zonas rurales y periurbanas— carecen de títulos de dominio inscritos o presentan inscripciones defectuosas que impiden a sus poseedores acreditar su calidad de propietarios ante el sistema registral. Esta situación afecta la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, dificulta el acceso al crédito hipotecario y genera conflictos vecinales.

El Decreto Ley 2.695 de 1979, sobre regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz y constitución del dominio sobre ella, estableció un procedimiento administrativo simplificado que permite a los poseedores materiales de inmuebles obtener un título de dominio inscrito, sin necesidad de recurrir a un juicio de prescripción adquisitiva ante los tribunales ordinarios.

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1. Ámbito de aplicación

#### 1.1 Inmuebles susceptibles de regularización

Pueden ser regularizados conforme al DL 2.695 los bienes raíces cuyo avalúo fiscal no exceda de 800 Unidades Tributarias Mensuales (UTM) para predios urbanos y de 380 UTM para predios rurales. Estos topes se han ido actualizando mediante reformas legales.

#### 1.2 Bienes excluidos

No pueden regularizarse:

• Bienes nacionales de uso público (calles, plazas, playas).

• Bienes fiscales (salvo autorización expresa).

• Inmuebles pertenecientes a comunidades indígenas regidos por la Ley 19.253.

• Terrenos con destino minero inscritos como concesiones.

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2. Requisitos del solicitante

El artículo 2° del DL 2.695 exige que el solicitante acredite:

• 1. Posesión material continua y exclusiva del inmueble, sin violencia ni clandestinidad, durante al menos 5 años.

• 2. Carecer de título inscrito de dominio, o tener un título que no permita acreditar el dominio de manera clara (inscripciones antiguas, cadena de títulos interrumpida, errores registrales).

• 3. No tener juicio pendiente en su contra sobre la propiedad del inmueble.

La posesión puede acreditarse mediante:

• Pago de contribuciones de bienes raíces.

• Mejoras permanentes realizadas en el inmueble.

• Cercos, construcciones, cultivos.

• Declaraciones de vecinos.

• Cualquier otro medio de prueba.

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3. Procedimiento administrativo

#### 3.1 Solicitud ante el Ministerio de Bienes Nacionales

El procedimiento se inicia con una solicitud ante la Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Bienes Nacionales de la región donde se encuentra el inmueble. La solicitud debe acompañar:

• Identificación del solicitante (cédula de identidad, RUT).

• Descripción del inmueble (ubicación, deslindes, superficie).

• Plano del inmueble, confeccionado por un topógrafo habilitado.

• Antecedentes que acrediten la posesión material.

• Certificado de avalúo fiscal del SII.

• Certificado de no expropiación del SERVIU.

#### 3.2 Publicación y oposiciones

La SEREMI ordena la publicación de un extracto de la solicitud en el Diario Oficial y en un diario de circulación regional, por dos veces. Dentro del plazo de 30 días desde la última publicación, cualquier persona que se considere afectada puede formular oposición.

Si hay oposición fundada, el procedimiento administrativo se suspende y el conflicto debe resolverse ante los tribunales ordinarios de justicia.

Si no hay oposición, o si la oposición es rechazada, la SEREMI dicta la resolución de regularización.

#### 3.3 Inscripción

La resolución de regularización se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces competente. Esta inscripción constituye un título de dominio a favor del solicitante.

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4. Efectos jurídicos

#### 4.1 Adquisición del dominio

La inscripción de la resolución de regularización opera como un modo de adquirir el dominio. El beneficiario se convierte en dueño del inmueble regularizado.

Sin embargo, el dominio adquirido por esta vía queda sujeto a ciertas limitaciones temporales:

• Prohibición de enajenar: Durante el plazo de 5 años desde la inscripción, el inmueble no puede ser enajenado, salvo autorización de la SEREMI de Bienes Nacionales (artículo 17 DL 2.695).

• Prescripción del derecho de terceros: Los terceros que se consideren afectados por la regularización tienen un plazo de 1 año desde la inscripción para interponer acciones de dominio. Transcurrido este plazo sin oposición, el dominio se consolida definitivamente.

#### 4.2 Efectos registrales

La nueva inscripción reemplaza cualquier inscripción anterior sobre el mismo inmueble. Los gravámenes, hipotecas o derechos reales constituidos por los anteriores propietarios inscritos caducan con la nueva inscripción, salvo las servidumbres legales.

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5. Conflictos y jurisprudencia

La aplicación del DL 2.695 ha generado una abundante jurisprudencia, especialmente en los siguientes temas:

#### 5.1 Conflicto con terceros propietarios

La Corte Suprema ha señalado que la regularización del DL 2.695 no puede prevalecer sobre el dominio de un tercero que acredite tener título inscrito vigente y que no fue debidamente notificado del procedimiento. El derecho de propiedad del artículo 19 N°24 de la Constitución protege al propietario inscrito.

#### 5.2 Regularización de terrenos comunitarios

Se ha discutido la procedencia de la regularización de terrenos que pertenecen a comunidades de hecho (terrenos heredados sin posesión efectiva, terrenos comunitarios rurales). La jurisprudencia ha tendido a ser restrictiva, exigiendo una posesión material individual y exclusiva.

#### 5.3 Fraude en la regularización

Se han detectado casos de regularizaciones fraudulentas, donde personas obtienen títulos sobre terrenos que no poseen materialmente. La Corte Suprema ha señalado que en estos casos procede la nulidad de la resolución administrativa y la cancelación de la inscripción.

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6. Diferencias con la prescripción adquisitiva judicial

| Aspecto | DL 2.695 (regularización) | Prescripción adquisitiva (judicial) |
|---------|--------------------------|-------------------------------------|
| Vía | Administrativa (SEREMI) | Judicial (tribunales) |
| Plazo de posesión | 5 años | 2/5 años (ordinaria) o 10 años (extraordinaria) |
| Costo | Bajo (trámite administrativo) | Alto (juicio, peritajes, abogado) |
| Duración | 6-18 meses | 2-5 años |
| Tope de valor | 800/380 UTM | Sin tope |
| Oposición | Administrativa + judicial | Judicial |

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7. Recomendaciones prácticas

• 1. Verificar el avalúo fiscal: Asegurarse de que el inmueble está dentro de los topes de valor.

• 2. Reunir pruebas de posesión: Recibos de contribuciones, testimonios de vecinos, fotografías de mejoras, contratos de servicios básicos a nombre del poseedor.

• 3. Contratar un topógrafo habilitado: El plano es un requisito esencial.

• 4. Evaluar la existencia de terceros afectados: Si hay conflictos de posesión, considerar la vía judicial (prescripción adquisitiva) en lugar de la administrativa.

• 5. Respetar la prohibición de enajenar: Durante los 5 años de prohibición, no intentar transferir el inmueble sin autorización.

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Conclusiones

El DL 2.695 ha sido un instrumento fundamental para la regularización de la propiedad raíz en Chile, permitiendo a miles de familias obtener títulos de dominio sobre inmuebles que han poseído durante años. Sin embargo, su aplicación exige un cuidadoso análisis de los requisitos legales y de los derechos de terceros, pues una regularización defectuosa puede generar conflictos judiciales prolongados. El abogado inmobiliario debe evaluar caso a caso si la vía administrativa del DL 2.695 es la más adecuada o si conviene optar por la prescripción adquisitiva judicial.

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Artículo preparado por el equipo editorial de AbogadoIA.cl con base en el DL 2.695 y la jurisprudencia de la Corte Suprema.