Contrato de arrendamiento en Chile: guía completa para arrendadores y arrendatarios

Contrato de arrendamiento en Chile: guía completa para arrendadores y arrendatarios

Introducción

El contrato de arrendamiento es, probablemente, el contrato de mayor impacto social en Chile. Según datos del Censo, más del 20% de los hogares chilenos habitan en viviendas arrendadas, cifra que supera el 30% en comunas como Santiago, Providencia e Independencia. Sin embargo, la regulación del arrendamiento en Chile presenta una dualidad normativa que genera frecuentes confusiones: las normas generales del Código Civil (artículos 1915 a 1977) y la legislación especial de la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos.

Este artículo analiza de manera integral ambos cuerpos normativos, las obligaciones de cada parte, los mecanismos de terminación y la jurisprudencia más relevante.

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1. Marco normativo aplicable

#### 1.1 Código Civil (Arts. 1915-1977)

El artículo 1915 del Código Civil define el arrendamiento como «un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado». El arrendamiento de cosas se regula en los artículos 1916 a 1962.

Características esenciales:

• Bilateral: Genera obligaciones para ambas partes.

• Oneroso: Existe contraprestación (la renta).

• Conmutativo: Las prestaciones se miran como equivalentes.

• Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento (artículo 1443 CC), sin necesidad de escrituración. Sin embargo, la escrituración tiene importantes efectos probatorios y para la oponibilidad frente a terceros.

• De tracto sucesivo: Las obligaciones se cumplen periódicamente durante la vigencia del contrato.

• Temporal: No puede pactarse a perpetuidad.

#### 1.2 Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos

Esta ley especial, publicada en 1982 y modificada significativamente por la Ley 21.461 de 2022 (conocida como «Ley Devuélveme Mi Casa»), regula el arrendamiento de bienes raíces urbanos destinados a la habitación.

Ámbito de aplicación (artículo 1°): Se aplica a los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos. Se excluyen:

• Predios de cabida superior a una hectárea con destino agrícola.

• Inmuebles fiscales.

• Viviendas con renta superior a cierto monto cuando las partes acuerdan someterse al Código Civil.

• Estacionamientos, bodegas y recintos similares que no sean de habitación, cuando no se arrienden conjuntamente con la vivienda.

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2. Obligaciones del arrendador

#### 2.1 Entregar la cosa arrendada (Art. 1920 CC)

El arrendador debe entregar el inmueble en estado de servir para el fin del arrendamiento. Si se arrienda como habitación, debe cumplir condiciones mínimas de habitabilidad.

#### 2.2 Mantener la cosa en estado de servir (Art. 1927 CC)

El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias (aquellas indispensables para mantener la cosa en estado de servir para su uso normal). No está obligado a las reparaciones locativas, que corresponden al arrendatario, ni a las mejoras útiles o voluptuarias, salvo pacto en contrario.

La distinción entre reparaciones necesarias y locativas es frecuente fuente de conflicto. La jurisprudencia ha señalado que corresponden al arrendador las reparaciones de la estructura del inmueble, instalaciones sanitarias, sistemas eléctricos deteriorados por el uso normal y filtraciones provenientes de defectos constructivos.

#### 2.3 Librar al arrendatario de toda perturbación (Arts. 1930-1937 CC)

El arrendador debe garantizar el goce pacífico de la cosa arrendada, lo que incluye:

• Abstenerse de perturbar al arrendatario.

• Defender al arrendatario frente a perturbaciones de terceros que aleguen derechos sobre la cosa (perturbaciones de derecho).

#### 2.4 Entregar recibos de pago

La Ley 18.101 en su artículo 16 establece que el arrendador está obligado a dar recibo de las rentas percibidas. La falta de otorgamiento de recibos genera una presunción a favor del arrendatario.

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3. Obligaciones del arrendatario

#### 3.1 Pagar la renta (Art. 1942 CC)

La obligación principal del arrendatario. La renta debe pagarse en los períodos estipulados o, a falta de estipulación, conforme a la costumbre del lugar. En la práctica, la renta se paga mensualmente y por anticipado (dentro de los primeros cinco días de cada mes).

Reajustabilidad: Las partes pueden pactar cláusulas de reajuste. Lo más habitual es pactar reajustes anuales según la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o pactarlos en Unidades de Fomento (UF).

Garantía o mes de garantía: Es práctica habitual exigir un mes de garantía al inicio del contrato. La Ley 18.101 no regula expresamente este monto, pero la Ley 21.461 incorporó normas sobre la restitución de la garantía al término del contrato.

#### 3.2 Usar la cosa según los términos del contrato (Art. 1938 CC)

El arrendatario debe emplear la cosa arrendada según los términos convenidos, o a falta de convención, según su uso natural. El uso de la propiedad para fines distintos a los pactados (por ejemplo, instalar un local comercial en una vivienda de uso habitacional) puede constituir causal de terminación.

#### 3.3 Cuidar la cosa como buen padre de familia (Art. 1939 CC)

El arrendatario responde de la culpa leve en el cuidado de la cosa arrendada. Esto implica mantener el inmueble en buen estado, realizar las reparaciones locativas y evitar deterioros más allá del uso normal.

#### 3.4 Restituir la cosa al término del contrato (Art. 1947 CC)

El arrendatario debe restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, considerando el deterioro natural por el uso legítimo. Para estos efectos, es altamente recomendable confeccionar un acta de entrega al inicio y al término del arriendo, con registro fotográfico del estado del inmueble.

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4. Terminación del contrato de arrendamiento

#### 4.1 Causales de terminación

El contrato de arrendamiento puede terminar por:

• 1. Vencimiento del plazo pactado (contratos a plazo fijo).

• 2. Desahucio en contratos de duración indefinida.

• 3. Extinción del derecho del arrendador (artículo 1950 N°3 CC).

• 4. Sentencia judicial por incumplimiento de obligaciones.

• 5. Destrucción total de la cosa arrendada (artículo 1950 N°1 CC).

• 6. Mutuo acuerdo de las partes.

#### 4.2 Desahucio y restitución bajo la Ley 18.101

La Ley 21.461 de 2022 modificó sustancialmente los plazos y procedimientos:

Contratos a plazo fijo: El arrendatario debe restituir el inmueble a la expiración del plazo sin necesidad de desahucio previo (artículo 4° de la Ley 18.101 modificada). Si no lo restituye, el arrendador puede iniciar el procedimiento de restitución.

Contratos de duración indefinida: El arrendador puede poner término al contrato mediante desahucio judicial o por notificación. Los plazos para la restitución tras el desahucio son:

• 2 meses para contratos de hasta un año de vigencia.

• 4 meses para contratos de más de un año de vigencia.

Estos plazos fueron reducidos por la Ley 21.461 respecto de los plazos anteriores.

#### 4.3 Procedimiento monitorio de la Ley 21.461

La Ley 21.461 introdujo un procedimiento monitorio especial para la restitución de inmuebles arrendados, cuando la renta mensual no supere las 100 Unidades de Fomento. Las principales características son:

• Rapidez: El tribunal puede ordenar la restitución en un plazo breve si no hay oposición del arrendatario.

• Causales: Aplica para mora de más de dos meses en el pago de la renta, expiración del plazo del contrato y desahucio.

• Lanzamiento: Si el arrendatario no restituye voluntariamente, el tribunal puede ordenar el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.

#### 4.4 Terminación por no pago de rentas

El no pago de la renta constituye la causal más frecuente de término judicial del contrato. Se requiere:

• 1. Que exista mora en el pago de la renta (dos meses de mora para el procedimiento monitorio).

• 2. Reconvención judicial de pago o demanda de terminación y restitución.

• 3. El arrendatario moroso puede enervar la acción pagando las rentas adeudadas, pero solo puede hacerlo una vez durante la vigencia del contrato (artículo modificado por la Ley 21.461).

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5. Contrato de arrendamiento y terceros

#### 5.1 Oponibilidad del contrato

La situación del arrendatario frente a terceros adquirentes del inmueble depende de si el contrato consta por escritura pública inscrita:

• Contrato por escritura pública inscrita en el Conservador de Bienes Raíces: Es oponible al nuevo adquirente, quien debe respetar el arriendo (artículo 1962 CC).

• Contrato por escritura pública no inscrita: El adquirente debe respetarlo, pero con ciertas condiciones.

• Contrato por instrumento privado o verbal: No es oponible al tercero adquirente, quien puede exigir la restitución.

#### 5.2 Subarriendo

El subarriendo está prohibido salvo autorización expresa del arrendador (artículo 1946 CC). El subarriendo no autorizado faculta al arrendador para poner término al contrato.

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6. La garantía y el mes de arriendo anticipado

La Ley 21.461 estableció reglas más claras sobre la garantía:

• La garantía no puede exceder de un mes de renta.

• Debe restituirse al término del contrato, con deducción de los montos adeudados por concepto de rentas impagas, cuentas de servicios básicos impagas y reparaciones por deterioros que excedan el uso normal.

• Si el arrendador no restituye la garantía en el plazo y forma debidos, el arrendatario puede demandar su restitución.

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7. Aspectos tributarios del arrendamiento

El arrendamiento de inmuebles tiene implicancias tributarias tanto para el arrendador como para el arrendatario:

Para el arrendador (persona natural):

• Las rentas de arrendamiento constituyen renta de la segunda categoría si el arrendador explota el inmueble como persona natural.

• Si el arrendamiento se realiza como actividad habitual (más de dos inmuebles), puede considerarse actividad empresarial sujeta a primera categoría.

• El arriendo de inmuebles amoblados o con instalaciones puede estar afecto a IVA conforme al artículo 8° letra g) del DL 825.

Para el arrendatario: Las rentas de arrendamiento pagadas por el lugar de trabajo pueden deducirse como gasto.

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8. Recomendaciones prácticas

Para arrendadores:

• 1. Celebrar siempre contrato por escrito, idealmente ante notario.

• 2. Confeccionar inventario detallado con registro fotográfico al inicio.

• 3. Exigir garantía equivalente a un mes de renta.

• 4. Verificar antecedentes comerciales del arrendatario (Dicom, antecedentes laborales).

• 5. Incluir cláusula de reajuste de renta (IPC anual o UF).

• 6. Incluir cláusula de prohibición de subarriendo.

• 7. Ante mora en el pago de rentas, actuar con prontitud.

Para arrendatarios:

• 1. Exigir contrato escrito con copia firmada.

• 2. Documentar el estado del inmueble al momento de la entrega.

• 3. Conservar todos los recibos de pago de renta.

• 4. Pagar los servicios básicos puntualmente y conservar comprobantes.

• 5. No realizar mejoras sin autorización escrita del arrendador.

• 6. Conocer los plazos de restitución en caso de desahucio.

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Conclusiones

El arrendamiento en Chile ha experimentado cambios significativos con la entrada en vigencia de la Ley 21.461, que buscó equilibrar la protección del arrendatario con los derechos del arrendador, especialmente en materia de restitución de inmuebles. El conocimiento preciso de estas normas es esencial tanto para quienes ofrecen inmuebles en arriendo como para quienes los habitan, pues la prevención y la formalización contractual siguen siendo las mejores herramientas para evitar conflictos judiciales prolongados y costosos.

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Artículo preparado por el equipo editorial de AbogadoIA.cl con base en la legislación vigente: Código Civil, Ley 18.101 y Ley 21.461.