Compraventa de inmuebles en Chile: due diligence, escritura e inscripción

Compraventa de inmuebles en Chile: due diligence, escritura e inscripción

Introducción

La compraventa de bienes raíces es probablemente la operación jurídica más significativa que realiza una persona a lo largo de su vida. En Chile, la transferencia del dominio de inmuebles requiere la concurrencia de un título (la compraventa) y un modo de adquirir (la tradición, que en materia inmobiliaria se efectúa mediante la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces). Este sistema dual, heredado del derecho romano a través de Andrés Bello, exige un conocimiento preciso de las normas sustantivas y registrales para garantizar la seguridad jurídica de la operación.

---

1. El estudio de títulos (due diligence inmobiliario)

#### 1.1 Concepto y alcance

El estudio de títulos es el análisis jurídico de los antecedentes de dominio de un inmueble durante los últimos 10 años (plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria, artículo 2510 CC). Su finalidad es verificar que el vendedor es efectivamente dueño del inmueble y que este se encuentra libre de gravámenes, prohibiciones y litigios.

#### 1.2 Documentos a examinar

a) Certificados del Conservador de Bienes Raíces:

• Certificado de dominio vigente: Acredita quién es el actual propietario inscrito.

• Certificado de hipotecas y gravámenes: Indica si el inmueble está gravado con hipotecas, usufructos, servidumbres u otros derechos reales.

• Certificado de prohibiciones e interdicciones: Indica si existen prohibiciones de enajenar, embargos u otras restricciones.

• Certificado de litigios: Indica si el inmueble es objeto de juicios pendientes.

b) Escrituras públicas de transferencias anteriores: Se revisan las escrituras de las transferencias de dominio de los últimos 10 años para verificar la cadena de transmisiones.

c) Certificado de avalúo fiscal: Emitido por el SII, indica el avalúo del inmueble para efectos del impuesto territorial (contribuciones).

d) Certificado de deuda de contribuciones: Verifica si existen contribuciones impagas.

e) Certificado de número municipal: Emitido por la municipalidad, acredita la dirección oficial del inmueble.

f) Certificado de no expropiación: Emitido por el SERVIU, verifica que el inmueble no está afecto a expropiación por utilidad pública.

g) Certificado de informaciones previas: Emitido por la Dirección de Obras Municipales, indica la normativa urbanística aplicable.

#### 1.3 Principales riesgos detectables

• Vicios en la cadena de dominio: Transferencias irregulares, falta de inscripciones.

• Hipotecas vigentes: Gravámenes que persisten sobre el inmueble.

• Prohibiciones de enajenar: Impiden la transferencia del dominio.

• Embargos: Medidas cautelares que afectan la disponibilidad del bien.

• Problemas de cabida: Diferencias entre la superficie registrada y la real.

• Servidumbres no declaradas: Especialmente de paso, acueducto o tendido eléctrico.

• Deudas de contribuciones: El nuevo propietario podría ser requerido por deudas anteriores.

---

2. La promesa de compraventa

#### 2.1 Requisitos legales (Art. 1554 CC)

La promesa de celebrar un contrato de compraventa debe cumplir los requisitos del artículo 1554 del Código Civil:

• 1. Debe constar por escrito (la promesa de compraventa de inmuebles debe constar por escritura pública si la compraventa prometida requiere esa solemnidad, según la jurisprudencia mayoritaria, aunque existe debate doctrinario al respecto).

• 2. El contrato prometido debe ser válido (no debe adolecer de vicios).

• 3. Debe contener un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido.

• 4. Debe especificarse el contrato prometido de tal manera que solo falte la tradición o las solemnidades legales.

#### 2.2 Cláusulas habituales

• Precio y forma de pago.

• Plazo para la firma de la escritura definitiva.

• Multas o cláusula penal por incumplimiento.

• Arras o señal.

• Condiciones suspensivas (aprobación de crédito hipotecario, obtención de permisos).

---

3. La escritura pública de compraventa

#### 3.1 Solemnidad esencial

La compraventa de bienes raíces debe otorgarse por escritura pública (artículo 1801 inc. 2° CC). La falta de escritura pública acarrea la nulidad absoluta del contrato por omisión de solemnidad legal.

#### 3.2 Contenido esencial de la escritura

• Individualización completa de las partes (nombre, RUT, estado civil, domicilio).

• Descripción del inmueble (ubicación, deslindes, inscripción de dominio, rol de avalúo).

• Precio y forma de pago.

• Declaración de estado civil y régimen patrimonial del vendedor.

• Constancia de que el inmueble se encuentra libre de gravámenes, prohibiciones y litigios (o declaración de los existentes).

• Entrega material (si se efectúa en el acto).

#### 3.3 Autorización del cónyuge

Si el vendedor está casado bajo el régimen de sociedad conyugal, la compraventa de bienes raíces sociales requiere la autorización del cónyuge no propietario (artículo 1749 inc. 3° CC). La falta de esta autorización hace el acto anulable (nulidad relativa).

---

4. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

#### 4.1 La tradición de inmuebles (Art. 686 CC)

La tradición del dominio de bienes raíces se efectúa mediante la inscripción del título (escritura pública de compraventa) en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación del inmueble.

Sin inscripción, no hay transferencia de dominio. El comprador es titular de un derecho personal (crédito contra el vendedor para exigir la tradición) pero no es dueño.

#### 4.2 Registros del Conservador

El Conservador de Bienes Raíces lleva tres registros principales:

• Registro de Propiedad: Inscripciones de transferencias de dominio.

• Registro de Hipotecas y Gravámenes: Inscripciones de hipotecas, usufructos, servidumbres y otros gravámenes.

• Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar: Inscripciones de embargos, prohibiciones y medidas cautelares.

#### 4.3 Procedimiento de inscripción

• 1. Se presenta la copia autorizada de la escritura pública al Conservador.

• 2. El Conservador examina la legalidad formal del título.

• 3. Si no hay observaciones, se practica la inscripción anotando los datos esenciales en el Registro de Propiedad.

• 4. Se entrega al comprador una copia de la inscripción.

El plazo de inscripción varía según el Conservador, pero generalmente es de 5 a 15 días hábiles.

---

5. Aspectos tributarios de la compraventa

#### 5.1 Impuesto a la renta por ganancia de capital

Si el vendedor obtiene una ganancia (diferencia entre precio de venta y costo de adquisición), esta puede estar afecta a impuesto a la renta. Sin embargo, existen exenciones importantes:

• Artículo 17 N°8 letra b) LIR: El mayor valor obtenido en la enajenación de inmuebles situados en Chile no constituye renta hasta por un monto de 8.000 UF, siempre que entre la adquisición y la enajenación haya transcurrido más de un año y se cumplan ciertos requisitos.

• El beneficio del DFL-2 de 1959 limita la exención a un máximo de dos viviendas por contribuyente.

#### 5.2 IVA en la venta de inmuebles

Desde la Reforma Tributaria de 2014, la venta de inmuebles nuevos (o de inmuebles cuya construcción fue realizada por el vendedor) puede estar afecta a IVA (19%), con un crédito especial para viviendas de hasta cierto valor.

#### 5.3 Impuesto de timbres y estampillas

Si la compraventa se financia con un crédito hipotecario, el mutuo hipotecario está afecto al Impuesto de Timbres y Estampillas (0,8% del monto del crédito).

#### 5.4 Contribuciones (impuesto territorial)

El comprador asume la obligación de pago de las contribuciones de bienes raíces a partir de la adquisición.

---

6. Compraventa con crédito hipotecario

La mayoría de las compraventas de inmuebles se financian con créditos hipotecarios bancarios. El proceso habitual incluye:

• 1. Pre-aprobación del crédito: El comprador obtiene la aprobación preliminar del banco.

• 2. Tasación: Un perito tasador del banco evalúa el inmueble.

• 3. Estudio de títulos del banco: El banco realiza su propio estudio de títulos.

• 4. Firma de la escritura: Se firman simultáneamente la compraventa, el mutuo hipotecario y la hipoteca.

• 5. Inscripción: Se inscriben la compraventa y la hipoteca en el Conservador.

• 6. Alzamiento de hipoteca anterior: Si el vendedor tenía hipoteca, el banco del vendedor emite el alzamiento una vez recibido el pago.

---

Conclusiones

La compraventa de inmuebles en Chile es un proceso que requiere un cuidadoso estudio de títulos, el cumplimiento estricto de las solemnidades legales y la correcta inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. La intervención de un abogado especialista en derecho inmobiliario es altamente recomendable para proteger los intereses de ambas partes y prevenir riesgos que pueden representar pérdidas patrimoniales significativas.

---

Artículo preparado por el equipo editorial de AbogadoIA.cl con base en el Código Civil, el Reglamento del Conservador de Bienes Raíces y la legislación tributaria vigente.